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02.03.2016

Intershop mit stabilem Ertrag und erfreulichem Ergebnis in herausforderndem Umfeld

Die Intershop-Gruppe schloss das Geschäftsjahr 2015 sehr erfreulich ab: 

  • Der Reingewinn belief sich auf CHF 56.2 Mio. respektive CHF 28.11 pro Aktie.
  • Das Eigenkapital per 31.12.2015 stieg leicht auf CHF 558 Mio. an und betrug CHF 279 pro Aktie. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 40%.
  • Die Eigenkapitalrendite betrug 10.4%.
  • Mit dem Renditeportfolio erwirtschaftete Intershop eine Bruttorendite von 6.5% und eine Nettorendite von 5.7%.
  • Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften reduzierte sich auf 10.6%.
  • Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung eine unveränderte Dividendenausschüttung von CHF 20.00 pro Aktie.

Mit dem erzielten Ergebnis wurde erneut die angestrebte überdurchschnittliche Eigenkapitalrendite erwirtschaftet. Hierzu trug, neben dem laufenden Vermietungsgeschäft, der Erfolg aus der Realisierung und dem Verkauf des Eigentumswohnungsprojekts «eden5» in Zürich bei. Intershop konzentrierte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr primär auf die Entwicklung des eigenen Portfolios. Weitere wesentliche Verkäufe oder Akquisitionen erfolgten nicht.

Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 60 Liegenschaften inklusive Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften sowie Landparzellen. Die Mieterträge der Berichtsperiode setzten sich unverändert aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 48% Büro und Bildungswesen, 32% Gewerbe und Logistik, 7% Detailhandel und Gastronomie sowie 13% Wohnen und Parking.

Der Wert des Immobilienportfolios betrug am Ende des Berichtsjahres CHF 1‘246 Mio. und beinhaltet eine Aufwertung der Rendite- und Entwicklungsliegenschaften von CHF 2.6 Mio. beziehungsweise 0.2%.

Trotz der 2014 erfolgten Verkäufe stieg der Liegenschaftsertrag im Vorjahresvergleich leicht auf CHF 83.9 Mio. Der Ertrag der Renditeliegenschaften, die während des gesamten Berichtsjahrs im Eigentum der Gesellschaft standen, hat sich um 1% erhöht. Dies ist, vor dem Hintergrund des anspruchsvollen Vermietungsumfelds im Gewerbeflächenmarkt und des Kostendrucks auf schweizerische Unternehmen infolge der Aufwertung des Schweizer Frankens, besonders erfreulich.

Die Vermietungserfolge zeigen sich auch im leichten Rückgang der Leerstandsquote auf 10.6%.

Aus dem Verkauf von Immobilien resultierte ein Vorsteuergewinn von CHF 12.5 Mio.

Der Liegenschaftsaufwand sank geringfügig auf CHF 9.1 Mio., während die Nettorendite des Renditeportfolios auf 5.7% anstieg und erneut einen überdurchschnittlichen Wert erreichte.

Der durchschnittliche Zinssatz auf den verzinslichen Fremdmitteln am Bilanzstichtag betrug 2.43%, die durchschnittliche Zinsbindung 5.6 Jahre. Mit Ausgabe einer acht Jahre laufenden Anleihe von CHF 100 Mio. zu 1.125% wurde die Fremdfinanzierung weiter diversifiziert und vom günstigen Marktumfeld profitiert. Die zugeflossenen Mittel sind zur Tilgung der 2016 fälligen Hypothekendarlehen von CHF 85 Mio. vorgesehen. Infolgedessen und aufgrund der Auswirkung der Negativzinsen auf Zinsderivate war ein signifikanter Anstieg der Zinsaufwendungen zu verzeichnen, der mittels Finanzerträgen aus der Anlage der liquiden Mittel jedoch mehr als kompensiert werden konnte.

Die Eigenkapitalquote sank zum Ende des Berichtsjahres infolge des höheren Fremdkapitalanteils auf knapp 40%.

Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung eine unveränderte Dividende von CHF 20.00 pro Namenaktie beantragen, was einem Ausschüttungsvolumen von CHF 40 Mio. entspricht. Auf der Basis des Aktienkurses am Bilanzstichtag ergibt dies eine Ausschüttungsrendite von 5%. Die Gesamtperformance der Aktie, die sich aus dem Kursgewinn und der bezahlten Dividende zusammensetzt, erreichte 18.7% und hat den Vergleichsindex SXI Swiss Real Estate Shares TR deutlich übertroffen.

Investition im Ausland

Der Erfolgsbeitrag der Corestate Capital Holding S.A., die vorwiegend in Deutschland tätig ist, belief sich auf leicht mehr als CHF 1 Mio. und liegt somit signifikant unter dem des Vorjahres, was wesentlich auf den enthaltenen Währungsverlust von CHF 1.6 Mio. zurückzuführen ist.

Ausblick

Die Herausforderungen für Intershop werden auch im laufenden Geschäftsjahr unverändert Bestand haben. Gewerbliche Mieter stehen weiterhin unter hohem Kostendruck, was zu Flächenreduktionen oder vollständigen Standortaufgaben führen kann. Infolgedessen bleibt das Vermietungsumfeld für gewerbliche Flächen anspruchsvoll, und im Mietwohnungsmarkt mehren sich die Anzeichen, die auf eine nachlassende Nachfrage hindeuten. Ausgehend davon wird mit einer leicht ansteigenden Leerstandsquote bei den Renditeliegenschaften gerechnet.

Auch das negative Zinsumfeld wird voraussichtlich fortbestehen und den Zinsaufwand der Gruppe negativ beeinflussen. Eine Kompensation wird die Rückführung der Hypotheken im Frühjahr dieses Jahres bringen, was gesamthaft zu einer Reduktion des Finanzaufwands im Vergleich zu 2015 führen sollte.

Attraktive Opportunitäten zur Realisierung von erarbeiteten Mehrwerten durch Verkäufe wird Intershop nutzen. Sofern der Transaktionsmarkt für «Liegenschaften mit Herausforderungen» wieder liquider wird und sich daraus Akquisitionschancen ergeben, werden diese wahrgenommen.

Insgesamt geht Intershop auch 2016 davon aus, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von mindestens acht Prozent erwirtschaften zu können.

Kennzahlen Intershop-Gruppe

Geschäftsbericht 2015 (Download, pdf)

Online-Geschäftsbericht 2015

Kontakt

Cyrill Schneuwly

Unternehmensporträt

Intershop ist ein an der SIX Swiss Exchange kotiertes und primär in der Schweiz tätiges Immobilienunternehmen, das vorwiegend in kommerzielle Liegenschaften investiert. Das Portfolio am 31.12.2015 umfasste 60 Liegenschaften mit einer vermietbaren Fläche von rund 582'000 m² und einem Marktwert von über einer Milliarde Schweizerfranken. Intershop investiert vornehmlich im Wirtschaftsraum Zürich, im Genferseegebiet und entlang der Hauptverkehrsachsen. Das Portfolio kombiniert hohe Ertragskraft und Sicherheit dank nutzungsmässiger und geografischer Diversifikation mit einem beachtlichen Mehrwertpotenzial in den entwicklungsfähigen Liegenschaften.

Agenda

31.03.2016Ordentliche Generalversammlung 2016
25.08.2016Publikation Halbjahresbericht 2016

Weitere Informationen zu Intershop finden Sie auf der Homepage.

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