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27.08.2015

Intershop steigerte Reingewinn im ersten Halbjahr 2015 deutlich

In einem anspruchsvollen Umfeld konnte die Intershop-Gruppe im ersten Semester des laufenden Jahres erneut einen sehr guten Abschluss erzielen: 

  • Der Reingewinn belief sich auf CHF 29.2 Mio., respektive CHF 14.60 pro Aktie, und lag damit um 19% über dem Resultat der Vorjahresperiode.
  • Das Eigenkapital per 30.06.2015 betrug CHF 531 Mio., respektive CHF 265 pro Aktie, was einer Eigenkapitalquote von 38.2% entsprach.
  • Mit dem Renditeportfolio erwirtschaftete Intershop eine Bruttorendite von 6.6% und eine Nettorendite von 5.7%.
  • Die Eigenkapitalrendite betrug 10.9%.
  • Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften stieg leicht auf 11.5% an.

Als wesentlicher Treiber des Erfolgs erwies sich der Gewinn aus dem Verkauf der 27 Eigentumswohnungen des Projekts «eden5». Die ausserordentliche makroökonomische Situation mit der starken Aufwertung des Schweizer Frankens, der eine Wertanpassung der Beteiligung an der Corestate Capital AG von CHF 1.9 Mio. und ein Absinken der Marktwerte der Zinsabsicherungsinstrumente zur Folge hatte, beeinflusste das Resultat dagegen negativ.

Im April dieses Jahres platzierte Intershop eine weitere Anleihe in Höhe von CHF 100 Mio. mit einem Coupon von 1.125% und einer Laufzeit von acht Jahren. Mit den zugeflossenen Mitteln soll ein Grossteil der innert Jahresfrist fälligen werdenden Hypotheken im Volumen von rund CHF 80 Mio. zurückgeführt werden.

Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 59 Liegenschaften inklusive Entwicklungs- und Promotionsprojekte. Die Mieterträge der Berichtsperiode stammten aus folgenden Nutzungen: 48% Büro und Bildungswesen, 32% Gewerbe und Logistik, 7% Detailhandel und Gastronomie sowie 13% Wohnen und Parking.

Der Marktwert der Liegenschaften betrug am Ende der Berichtsperiode CHF 1‘227 Mio. und reduzierte sich nach Abzug der getätigten Investitionen marginal um CHF 0.1 Mio. (0.01%).

Aus dem Verkauf der Eigentumswohnungen «eden5» resultierte ein Gewinn von CHF 11.9 Mio.

Der Liegenschaftsertrag sank in der Berichtsperiode aufgrund des Auszugs eines Hauptmieters aus dem Entwicklungsprojekt Au-Wädenswil und der im Vorjahr veräusserten Renditeliegenschaften leicht um 1.2% auf CHF 41.7 Mio. Unter Ausschluss der Portfolioveränderungen (like-for-like) blieb der Ertrag der Renditeliegenschaften stabil.

Der Liegenschaftsaufwand stieg aufgrund höherer Ausgaben für Unterhalts- und Reparaturarbeiten leicht um 1.5% auf CHF 4.7 Mio. an.

Die Nettorendite des Renditeportfolios blieb mit 5.7% stabil in Höhe der Vergleichsperiode des Vorjahres.

Aus der Anlage der liquiden Mittel resultierte, trotz des Zinsumfelds, mit CHF 0.6 Mio. ein Finanzertrag in Höhe der Vergleichsperiode des Vorjahres. Der Finanzaufwand stieg um CHF 0.2 Mio. auf CHF 7.9 Mio. Im Gesamtaufwand enthalten sind Abgrenzungen als Folge der neuen Anleihe von CHF 0.2 Mio. und zusätzliche Zinszahlungen von CHF 0.5 Mio. für mit Derivaten gesicherte Hypotheken, die auf die negativen Marktzinsen zurückzuführen sind.

Im ersten Semester 2015 wurden keine Zukäufe getätigt. Der Fokus lag auf der Entwicklung des eigenen Portfolios. Mit der umfassenden Sanierung der Liegenschaft an der Edenstrasse 20 in Zürich wurde unmittelbar nach Erhalt der Baufreigabe begonnen. Der Gestaltungsplan «AuPark» und die notwendige Zonenplanrevision wurden finalisiert und der Stadt Wädenswil eingereicht. Ziel ist es, für den Ortsteil Au ein Quartierzentrum mit Wohn- und Gewerbebauten zu gestalten. Des Weiteren erarbeitete Intershop den Überbauungsplan für das Areal an der Redingstrasse/Lehenmattstrasse in Basel zur Erstellung weiterer Wohneinheiten. Schliesslich wurde der Bau der drei Mehrfamilienhäuser mit 18 Mietwohnungen an der Dorfstrasse/Schlossmattstrasse in Kilchberg vorangetrieben. Die Fertigstellung ist für das zweite Semester 2016 geplant.

Investition im Ausland

Der anteilige Erfolg der assoziierten Corestate Capital AG belief sich in der Berichtsperiode, unter Berücksichtigung des Währungsverlustes von CHF 1.9 Mio., auf CHF 0.3 Mio.

Nach dem Bilanzstichtag gewährten die Hauptaktionäre der «Corestate» einer ihrer Gruppengesellschaften eine Kreditlimite zum Erwerb von definierten Detailhandelsliegenschaften an Top-Lagen in mittelgrossen deutschen Städten. Der Anteil der Intershop-Gruppe an dieser Kreditlimite beträgt knapp EUR 40 Mio. und ist bis 30.06.2016 befristet. Um die weitere Expansion zu finanzieren, prüft die Corestate Capital AG verschiedene Massnahmen zur Eigenkapitalverstärkung unter anderem auch am Kapitalmarkt.

Ausblick

Intershop geht davon aus, dass das wirtschaftliche Umfeld mit einem starken Schweizer Franken und negativen Zinsen kurzfristig kaum eine wesentliche Veränderung erfahren wird und die Herausforderungen für das Unternehmen deshalb nicht abnehmen werden. Die Vermietung gewerblicher Flächen wird auch im mittleren Preissegment anspruchsvoll bleiben, da die unter Kostendruck stehenden Mieter danach streben, ihren Mietaufwand zu reduzieren.

Es wird unverändert eine Leerstandsquote erwartet, die sich in etwa auf Höhe derjenigen des Jahresendes 2014 bewegt. Auch bleibt die Akquisition grösserer Liegenschaften und Projekte vorerst wenig wahrscheinlich. Selektiv sollen weiterhin Gelegenheiten zum Verkauf von Immobilien wahrgenommen werden. Der erwartete Anstieg des Finanzaufwands aufgrund der Kosten der neuen Anleihe und des Einflusses der Negativzinsen auf die Zinsabsicherungsinstrumente sollte durch Erträge aus der Anlage liquider Mittel und aus der Darlehensforderung gegenüber «Corestate» mindestens kompensiert werden können.

Gesamthaft erwartet Intershop erneut einen erfreulichen operativen Jahresabschluss, der die Ausschüttung der bisherigen Dividende ermöglichen sollte.

Kennzahlen Intershop-Gruppe

Halbjahresbericht 2015 (Download, pdf)

Online-Halbjahresbericht 2015

Kontakt

Cyrill Schneuwly

Unternehmensporträt

Intershop ist ein an der SIX Swiss Exchange kotiertes und primär in der Schweiz tätiges Immobilienunternehmen, das vorwiegend in kommerzielle Liegenschaften investiert. Das Portfolio am 30.06.2015 umfasste 59 Liegenschaften mit einer vermietbaren Fläche von rund 581'000 m² und einem Marktwert von über einer Milliarde Schweizerfranken. Intershop investiert vornehmlich im Wirtschaftsraum Zürich, im Genferseegebiet und entlang der Hauptverkehrsachsen. Das Portfolio kombiniert hohe Ertragskraft und Sicherheit dank nutzungsmässiger und geografischer Diversifikation mit einem beachtlichen Mehrwertpotenzial in den entwicklungsfähigen Liegenschaften.

Agenda

01.03.2016

Medienkonferenz Geschäftsbericht 2015

31.03.2016Ordentliche Generalversammlung 2016
25.08.2016Publikation Halbjahresbericht 2016

Weitere Informationen zu Intershop finden Sie auf der Homepage.

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