Die Intershop-Gruppe schliesst das erste Semester mit einem erfreulichen Ergebnis im Vermietungsgeschäft ab. Der Verkaufsgewinn aus dem Liegenschaftshandel ist unbedeutend ausgefallen.
Trotz des schwierigen konjunkturellen Umfeldes konnte der Nettoliegenschaftsertrag im Vergleich zur Vorperiode um 6,4% auf CHF 36,5 Mio. gesteigert werden. In der Folge stiegen die Bruttoobjektrendite um 0,1 Prozentpunkte auf 6,8% und die Nettoobjektrendite um 0,3 Prozentpunkte auf 5,8% an. Der Reingewinn liegt 41% unter der Vorjahresperiode, da in der Berichtsperiode nur Verkaufsgewinne von CHF 0,4 Mio. (Vorjahr CHF 23,1 Mio.) angefallen sind.
Am Bilanzstichtag umfasst das Portfolio 74 Liegenschaften inklusive Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften. Die Mieterträge der Renditeliegenschaften setzen sich aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 47% Büro und Schulen, 25% Gewerbe und Logistik/Lager, 14% Detailhandel und Gastronomie sowie 14% Wohnen und Parking.
Die gesamt erfolgswirksame Bewertungsveränderung beläuft sich auf CHF 4,3 Mio. (Vorjahr CHF 4,2 Mio.). Die erfolgswirksame Veränderung der Marktwerte der Renditeliegenschaften beträgt CHF 0,6 Mio., wobei das Bestandsportfolio um CHF 0,1 Mio. abgewertet sowie ein Einwertungsgewinn von CHF 0,7 Mio. auf einer erworbenen Liegenschaft realisiert wurde. Aus den erstmalig festgestellten Marktwerten der Entwicklungsliegenschaften resultiert ein Einwertungsgewinn von CHF 3,7 Mio.
Der Liegenschaftsertrag stieg gegenüber der Vergleichsperiode um 4,8% auf CHF 42 Mio. (Vorjahr CHF 40 Mio.) an. Die neu erworbene Liegenschaft in Dielsdorf trug zu diesem Anstieg CHF 0,3 Mio. respektive 0,8% bei. Die stichtagsbezogene Leerstandsquote blieb konstant bei 11,2%, wobei die Leerflächen des erwähnten Neuerwerbs eine weitere Reduktion verhindert haben. Unter Ausschluss dieser Akquisition („like-for-like“) hat sich die Leerstandsquote im ersten Semester um 0,3 Prozentpunkte reduziert.
Der Liegenschaftsaufwand von CHF 5,5 Mio. liegt 4,8% unter dem Vorjahresniveau. Dies ist die Folge realisierter Kosteneinsparungen sowie unterdurchschnittlich angefallener Instandhaltungsaufwendungen im ersten Semester. Aufgrund dieser Reduktion und des höheren Liegenschaftsertrages verbesserte sich das Aufwand-/Ertragsverhältnis von 14,4% auf 13,0%.
Der administrative Aufwand blieb konstant. Der geringfügige Anstieg der Personalkosten um CHF 0,1 Mio. wurde mit Einsparungen im sonstigen administrativen Aufwand kompensiert. Den leicht gestiegenen Personalaufwendungen stehen zudem um CHF 0,2 Mio. gestiegene Erträge im Facility Management gegenüber. Ferner wurde eine grössere Liegenschaft in die Eigenverwaltung überführt, was entsprechende Verwaltungshonorareinsparungen zur Folge hatte.
Der Finanzaufwand liegt unverändert bei CHF 9,1 Mio., obwohl die verzinslichen Fremdmittel um CHF 26 Mio. auf CHF 585 Mio. anstiegen. Intershop profitierte vom tiefen Zinsniveau durch Reduktion des durchschnittlichen Zinssatzes von 3,26% auf 3,14% bei gleichzeitiger Verlängerung der durchschnittlichen Zinsbindung von 41 auf 46 Monate.
Von den zahlreichen zum Kauf angebotenen Liegenschaften verfügte lediglich die erworbene Immobilie in Dielsdorf über ein positives Preis-/Risikoverhältnis. Insbesondere bietet der Leerstand von gut 30% entsprechendes Mehrwertpotenzial. Weitere Zukäufe wurden nicht realisiert. Intershop erwartet, dass sich in absehbarer Zukunft vermehrt attraktive Akquisitionsmöglichkeiten ergeben werden.
Intershop geht mittelfristig von einer Ausweitung des bisher geringen Überangebots von Mietflächen, insbesondere im Büro- und Detailhandelssegment, aus. Für das eigene, qualitativ hochwertige Flächenangebot im mittleren Preissegment wird von einer stabilen bis leicht steigenden Leerstandsquote ausgegangen.
Per 1. September dieses Jahres wurde die Liegenschaft „Tour Bel-Air“ in Yverdon verkauft. Weitere Veräusserungen sind geplant, die Konditionen werden derzeit verhandelt. Im Gegensatz zum Vorjahr werden im Berichtsjahr jedoch deutlich geringere Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften und Promotionsobjekten anfallen.
Der Liegenschaftsertrag des Jahres 2009 sollte, unter Ausschluss von Zu- und Abgängen, über dem des Vorjahres liegen. Die Entwicklung des Reingewinns kann nicht prognostiziert werden, da dieser beträchtlich von den Bewertungsveränderungen der Liegenschaften abhängt.
Kennzahlen im Überblick
Kontakt
Cyrill Schneuwly
Unternehmensporträt Intershop ist ein in der Schweiz tätiges Immobilienunternehmen, welches vorwiegend in kommerzielle Liegenschaften investiert. Das Portfolio am 30.06.2009 umfasst 74 Liegenschaften mit einer vermietbaren Fläche von rund 530'000 m² und einen Marktwert von über einer Milliarde Schweizerfranken. Intershop investiert vornehmlich im Wirtschaftsraum Zürich, im Genferseegebiet und entlang der Hauptverkehrsachsen. Das Portfolio kombiniert hohe Ertragskraft und Sicherheit dank nutzungsmässiger und geografischer Diversifikation mit einem beachtlichen Mehrwertpotenzial in den entwicklungsfähigen Liegenschaften. Intershop ist seit 1972 an der SIX Swiss Exchange kotiert und weist eine Börsenkapitalisierung von rund CHF 613 Mio. aus. |
Agenda
11.03.2010 | Präsentation des Geschäftsergebnisses 2009 |
29.04.2010 | 47. ordentliche Generalversammlung |
Weitere Informationen zu Intershop finden Sie auf der Homepage.
Hier stehen neben detaillierten Objektinformationen der Halbjahresbericht 2009 zum Download zur Verfügung.